Vurdering & rådgivning

Vurdering af fast ejendom og rådgivning herom

Ordet vurdering anvendes ofte lidt i flæng. For nogle er det et ”slag på tasken” for andre noget man får gratis i forbindelse med salgsovervejelser af sin bolig. Her drejer det sig om de situationer, hvor der sker en nøje analyse af forholdene og hvor der ligger et bestemt formål til grund for vurderingen.

Hos EDC Poul Erik Bech sælger vi også vor tid på almindelig timebasis ligesom det sker hos eksempelvis ingeniører, advokater og revisorer. Du kan således købe rådgivning om fast ejendom i et bestemt spørgsmål eller en sparring om et emne i et par timer. Du får prisen oplyst inden opgaven udføres. Vurderingerne foretages dagligt for såvel privatpersoner som virksomheder og til en lang række forskelligartede formål i blandet andet følgende situationer:

  • Ved familiehandler
  • Ved bodelinger
  • Ved arv og skifte, dødsbo
  • Ved ekspropriation
  • Ved overdragelse af bygninger på lejet grund
  • Ved boligretssager
  • Ved syn og skøn
  • Ved udfærdigelse af årsregnskab
  • Ved låneoptagelse
  • Ved omprioritering
  • Ved salg
  • Ved køb
  • Ved leje
  • Ved virksomhedsoverdragelse
  • Ved fusioner/fissioner
  • Ved ophør og konkurs
  • Ved overtagelse af butikker i lejede lokaler
  • Ved ønske om second opinion
  • I andelsboligforeninger (valuarvurderinger), stiftelse
  • Ved saneringstabserstatning, byfornyelse

Hvad er en vurdering af fast ejendom?

En vurdering er en erklæring om en ejendoms handelsværdi på et givent tidspunkt, og under forud fastlagte forudsætninger. Udover at vurderingen fortæller, hvad en ejendoms handelsværdi er på et givent tidspunkt, fortæller vurderingen noget om ejendommens stand, indretning samt alternative anvendelsesmuligheder for ejendommen.

Hvorfor vurdering?

En præcis vurdering af værdien af fast ejendom er et væsentligt element, når man skal skabe et retvisende billede af en ejendomsejers økonomiske situation. En fastsættelse af værdien af den faste ejendom adskiller sig dybest set ikke fra fastsættelsen af værdien af værdipapirbeholdningen. Forskellen er, at obligations- og aktiekurser kan aflæses af kurslisterne, mens det kræver ekspertviden at vurdere en ejendom.

Især i en tid med et generelt svingende ejendomsmarked, er regelmæssige vurderinger nødvendige for den ejendomsejer, direktion eller bestyrelse, der ønsker et aktuelt og præcist kendskab til værdien af de faste ejendomme.

En ejendoms handelsværdi afgøres af en lang række forhold omkring ejendommen, såsom beliggenhed, vedligeholdelsesstand, anvendelsesmulig-heder mm. Men værdien afgøres i lige så høj grad af en række forhold i omverdenenen på det givne tidspunkt for værdifastsættelsen. Er renteniveauet højt? Eller lavt? Hvorledes er forventningerne til fremtiden? Er der lovgivningsinitiativer på vej? Er inflationen svag eller ....? Det er således klart, at en række forhold, heraf en del man ikke selv er herre over, påvirker udfaldet af en vurdering.

5 grundlæggende vurderingsformål

Helt grundlæggende findes der 5 situationer, i hvilke det er interessant at kende den faste ejendoms værdi eller lejeniveau. Som før nævnt er der den almindelige generelle vurdering, som en ejendomsejer anvender eksempelvis i forbindelse med årsregnskabet. I forbindelse med låneoptagelse eller omprioritering af fast ejendom er det næsten altid et krav fra långivers side, at der foretages en vurdering af ejendommen.

Et særligt kapitel i vurderingen er Andelsboligforeningerne, hvor værdien af den samlede ejendom har betydning for fastsættelsen af den enkelte andelslejligheds handelsværdi. Det er i dag et lovmæssigt krav, at vurderingen foretages af en ejendomsmægler, der også er valuar.

En særlig vurdering er fastsættelse af lejeniveau, hvor det ikke er den samlede ejendoms værdi, der fastsættes, men derimod lejens størrelse i forhold til lejemålet i øvrigt. Denne vurdering anvendes særligt ved genudlejning af ledige lejemål eller i forbindelse med lejeforhøjelser eller -nedsættelser i eksisterende lejemål.

Mange købere af fast ejendom engagerer ligeledes en ejendomsmægler og valuar til at foretage en vurdering af den ejendom, som påtænkes erhvervet.

Endelig anvendes vurderinger i forbindelse med tvister og syn og skøn-forretninger. Bevæggrundene bag sådanne vurderinger kan være mange, lige fra bodelinger til ekspropriationer eller andre offentlige reguleringer.

Fastlæggelse af formål og vurderingstema

Inden vurderingen gennemføres, er det væsentligt, at ejendomsmægleren kender formålet og vurderingstemaet. Og det kan i nogle tilfælde være nødvendigt at opstille nogle forudsætninger, på hvilke vurderingen hviler, f. eks. en forudsætning om at et givent vejbyggeri gennemføres.

Det siger sig selv, at jo mere afklarede forholdene omkring ejendommen og dens omgivelser er, des mere sikker bliver vurderingen. Det gælder derfor om at minimere antallet af forudsætninger, dvs. tilvejebringe en så omfattende, sikker grundviden vedr. ejendommen og dens beliggenhed, omgivelser og anvendelser som muligt.

Når der er tale om vurdering af fast ejendom, er vurderingstemaet som hovedregel 'Ejendommes handelsværdi i det nuværende marked'. Vurderingstemaet defineres af opgavestiller og ejendomsmægler i forening. Et forkert, upræcist eller misforstået vurderingstema fører ofte til en forkert, upræcis eller misforstået vurdering. Det er således væsentligt, at opgavestilleren på forhånd har gjort sig klart, hvad formålet med vurderingen er.

Ligeledes er det vigtigt at få fastslået tidsrammen, inden for hvilken ejendommen skal forsøges solgt (i fald den skal afhændes). I nogle situationer er det afgørende, at salgsperioden er kort. En kort salgsperiode vil alt andet lige påvirke ejendommens handelsværdi i nedadgående retning. Omvendt kan en sælger, der er indstillet på en længere salgstid, forvente en højere pris.

Hvad indeholder vurderingen?

Udover en beskrivelse af ejendommen og de faste oplysninger som f.eks. arealer og offentlige værdier, undersøges ejendommens kommunale og tinglysnings-mæssige forhold. Gennemgangen af disse skal bl.a. sikre, at der ikke er tinglyst belastende servitutter eller deklarationer vedrørende ejendommen som f.eks. hjemfaldspligt eller tilbagekøbsret for kommunen.

Såfremt der er tale om en udlejningsejendom til enten beboelse eller erhverv, gennemgås lejeforholdene i ejendommen. Det er yderst vigtigt at sikre sig, at den leje, der opnås ved udlejning af ejendommen, er i overensstemmelse med markedslejen på det pågældende tidspunkt. Er lejeniveauet højere, end hvad der er gældende i øvrigt (alt andet lige), vil der være en risiko for et reduceret overskud på ejendommen ved opsigelse af lejemål i ejendommen. Er der derimod en lavere leje i ejendommen, end hvad markedslejen i øvrigt udgør, vil der på sigt kunne forventes et større overskud (skjult lejereserve). Udover selve lejeniveauet skal forhold som f.eks. uopsigelighed fra lejers og udlejers side samt forpligtelser, der i øvrigt knytter sig til at have den pågældende lejer boende, underkastes en nøjere vurdering. Som regel udarbejdes der i forbindelse med vurderingen et driftsbudget for ejendommen.

Ejendomsmægleren udarbejder dette på grundlag af de foreliggende oplysninger samt sine egne erfaringer fra tilsvarende ejendomme i området. I særlige situationer vil periodiske vurderinger være fornuftige eller ønskelige f.eks. i forbindelse med aflæggelse af regnskab. Især på et fluktuerende ejendomsmarked er den årlige vurdering nødvendig.

I andelsboligforeninger er det som nævnt ligeledes afgørende, at man løbende får opdateret ejendommens værdi til brug ved salg af de enkelte andelsboliger. De såkaldte valuarvurderinger.

Ønskes der en periodisk vurdering, kan der indgås en løbende aftale med EDC Poul Erik Bech om dette. I et sådant abonnementsforhold er vi indstillet på at yde en rabat, hvis størrelse afhænger af omfanget af opgaven, perioden m.m.

De er altid velkommen til at kontakte os, såfremt De ønsker yderligere oplysninger om vurderinger og vurderingsabonnement. Gennem vort landsdækkende net af butikker og erhvervscentre kan vi udføre opgaver over hele landet. Med flere end 350 medarbejdere har vi specialister inden for ethvert felt af fast ejendom.

Kontakt en af vore butikker direkte eller på telefon: 33 30 1000.

Mail: jmi@edc.dk

Køb hus i Burundi | Job hos os | Kontakt os | Adresser | Links | Presse | Logobank | Om os | Poul Erik Bech Fonden | Ansvar | EDC.dk