Når en erhvervsvirksomhed står foran domicilskifte, foretages der ofte overvejelser om hvorvidt, det er mest hensigtsmæssigt at købe eller leje den nye ejendom.
Her giver vi et bud på hvilke typer af virksomheder, der sandsynligvis vil finde det fordelagtigt at købe respektive at leje. Ligeledes orienterer vi om de forhold i en lejekontrakt, som det kan betale sig at være særlig opmærksom på, uanset om man er lejer eller udlejer.
Hvem bør eje?
Der findes ikke en entydig rigtig løsning. Det, der er rigtigt for én virksomhed, kan være ufordelagtigt for en anden. Ofte bliver det den øjeblikkelige likviditet og situation, der afgør valget. Der bør dog tænkes langsigtet i valget mellem at eje eller leje, og eksterne rådgivere kan med fordel inddrages i vurderingsfasen.
En virksomheden bør overveje at købe når:
Virksomhedens likvide kapital er stor eller overstiger, hvad der er nødvendigt at investere i produktionsapparatet.
Virksomheden ser en fordel i at være 'herre i eget hus' hvorved man bl.a. er sikret mod huslejestigninger.
Ejendommen skal specialiseres eller renoveres kraftigt for at opfylde virksomhedens behov. Da kommer værditilvæksten i form af ombygninger og moderniseringer virksomheden selv til gode.
Hvem bør leje?
En virksomhed bør overveje at leje når:
Virksomheden er nyetableret eller i vækstfase.
Likvid kapital kan investeres mere fordelagtigt i produktionsapparatet.
Produktsortimentet er under opbygning eller ikke fast defineret.
Virksomheden ønsker at være fleksibel f.eks. af hensyn til risiko for ændret behov og krav til lokaler, arbejdskraft, geografiske forhold, infrastrukturelle forhold eller miljømæssige forhold.
Lejekontrakten
Herunder er redegjort for en række forhold, som skal tillægges særlig opmærksomhed, når lejekontrakten skrives. Det er en udbredt opfattelse, at lejer og udlejers interesser er modstridende, men rent faktisk har begge parter ofte sammenfaldende interesser.
Uopsigelighed: Der kan aftales en uopsigelighedsperiode af varierende længde og gældende for den ene eller begge parter. Normalt er udlejer interesseret i en lang uopsigelighed, hvorfor lejer ofte kan opnå bedre lejevilkår ved at acceptere lang uopsigelighed.
Tidsbestemt lejemål: Er der aftalt tidsbestemt lejemål, f.eks. 3 år, får dette almindeligvis afsmittende effekt på prisen til lejers fordel.
Lejeregulering: Normalt reguleres lejen hvert år, som hovedregel med den procentvise udvikling i nettoprisindekset, dog med en aftalt minimumsstigning. Derudover aftales det almindeligvis, at udlejer kan forhøje lejen med eventuelle stigninger i skatter og afgifter.
Afståelse: Gives lejer afståelsesret, får denne mulighed for at sælge indretning og goodwill til en ny lejer. Fordel for udlejer er, at lejer selv finder en ny lejer. Udlejer skal dog kunne godkende denne nye lejer.
Fremlejeret: Forventer lejer vækst i sin virksomhed/forretning, kan det være attraktivt at leje et umiddelbart for stort areal og så fremleje det overskydende. Når behovet for mere plads opstår, kan der relativt let foretages udvidelser, uden at virksomheden eller forretningen skal flytte fra den kendte adresse.
Vedligeholdelse: Lejer står normalt for den indvendige vedligeholdelse, mens udlejer tager sig af den udvendige. I lejekontrakten bør det ligeledes specificeres, i hvilken stand lejemålet er overtaget, og hvordan det skal afleveres.
