Den rigtige værdi af andelskronen - og dermed af din andelsbolig
Prisfastsættelse af en andelslejlighed
Som andelshaver i en andelsboligforening ejer man ikke direkte sin andelslejlighed, det gør foreningen. Gennem køb af et andelsbevis opnår man medlemskab af foreningen og samtidig en brugsret til den lejlighed som andelsbeviset omhandler. Ved salg af andelslejligheden, tillader lovgivningen ikke, at man sælger sin bolig til den pris en køber vil betale. Prisen fastsættes således ikke ud fra udbud og efterspørgsel.
Af Andelsboliglovens (ABL) § 5 stk. 1 fremgår prisfastsættelsen:
"Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge".
En andelslejlighed kan dermed maksimalt værdiansættes til andelen i andelsboligforeningens formue tillagt individuelle forbedringer og særligt tilpasset inventar.
En beregning af foreningens formue er nøglen til at finde den maksimale lovlige pris for andelslejligheden. Formuen fremkommer ved at opgøre aktiverne og fratrække gælden. Aktiverne kan f.eks. bestå af likvide midler og værdipapirer, men det er klart, at den væsentligste post er ejendommen.
I ABL § 5 stk. 2 anvises 3 forskellige metoder til opgørelse af ejendommens værdi:
- Ejendommens anskaffelsespris
- Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom
- Den offentlige ejendomsværdi
På foreningens generalforsamling beslutter andelshaverne, hvilket princip, der skal lægges til grund, og alle andelshavere er underlagt denne beslutning.
Andelsboliglovens konsekvenser for salgspriser
Principperne for en valuarvurdering medfører, at prisen på andelslejligheder afhænger af prisen på boligudlejningsejendomme og ikke prisen på tilsvarende ejerlejligheder, som ellers kunne forekomme mere oplagt. Andelslejligheder handles således til maksimalpriser i modsætning til alle andre ejerformer af fast ejendom, hvor der handles til markedspriser.
Andelskronen
Når en andel skal overdrages, kan den maksimalt prisfastsættes til andelskronen ganget med det oprindelige indskud. Hertil lægges værdien af forbedringer i boligen. Herunder kan du se, hvordan en andel prisfastsættes:
Værdien af den enkelte andel = Andelskrone x oprindeligt indskud for andelen + forbedringer i boligen + særligt tilpasset inventar.
