Salg af ejendomme

I mange andelsboligforeninger har det igennem mange år været et synspunkt, at en andelsbolig skulle være et billigt boligtilbud. Dette synspunkt bliver dog blandt et stigende antal medlemmer i andelsboligforeningerne landet over anfægtet, idet disse medlemmer også ønsker at få del i de stigninger på fast ejendom, som har fundet sted.

Der er 2 måder at få del i denne stigning. Enten at få udarbejdet en løbende valuar-vurdering eller sælge foreningens ejendom. Det sidste giver som udgangspunkt den største fortjeneste.

Som enhver anden rådgiver vil vi naturligvis gerne bevare kontakten til din andelsboligforening i mange år fremover, det være sig som valuar med løbende vurderinger af foreningens ejendom eller som administrator heraf. Men ønsker I at sælge foreningens ejendom, og på samme måde som andre ejere af fast ejendom, at realisere den værdistigningen, bistår vi jer også gerne med salget af jeres ejendom. Beslutningen er helt og holdent jeres som medlemmer af andelsbolig-foreningen.

Incitamentet til at sælge hele ejendommen på en gang er naturligvis, at andelshaverne kan opnå et større overskud, end hvis de solgte deres andelslejligheder enkeltvis. For at dette kan lade sig gøre, er det i praksis en fordel, at en eller flere andelshavere er villige til at fraflytte ejendommen efter salget. Jo flere lejligheder der er til købers disposition, jo højere pris er det muligt at opnå. Den pris en køber er villig til at betale, afhænger af omfanget af de muligheder køberen har, for at råde over ejendommen både i forbindelse med renovering og efterfølgende anvendelse.

Hvordan andelshaverne i foreningen internt træffer beslutninger, der vedrører salg af foreningens ejendom er reguleret i lov om andelsboliger og foreningens vedtægter. I mindre foreninger, hvor der ikke er så mange, der skal blive enige, eller foreninger hvor der alligevel er en del af andelshaverne, der har overvejelser om at flytte, er mulighederne naturligvis størst.

Der kan dog laves mange forskellige løsninger med en køber, som gør, at alle kan blive tilfredse. Det kan f.eks. være, at nogle af andelshaverne kan blive boende i en begrænset periode på nogle år, eller at køber hjælper med at finde erstatningsbolig-er. Endelig er det i forbindelse med salg normalt, at andelshaverne har en periode på typisk et halvt år til at fraflytte ejendommen.

Beskatning ved salg af hele ejendommen

Det overskud, der udloddes til den enkelte andelshaver som følge af salg af ejendommen og efterfølgende opløsning af andelsboligforeningen, er reguleret i ejen-domsavancebeskatningslovens § 8 stk. 4. Heraf fremgår følgende:

"Fortjeneste eller tab ved afståelse, herunder udlodning af likvidationsprovenu i det kalenderår, hvori selskabet m.v. endeligt opløses, af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med mere end 2 beboelseslejligheder, medregnes ikke ved opgørelsen af skattepligtig indkomst efter aktieavancebeskatningsloven, hvis lejligheden har tjent til bolig for ejeren af værdipapiret eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet værdipapiret, og hvor betingelserne for at kunne afstå værdipapiret skattefrit efter nærværende stykke har været opfyldt..." 

Det betyder, at det overskud der hidrører fra den del af ejendommen som andelshav-erne selv bebor eller har beboet er skattefrit, såfremt andelsforeningen opløses og overskudsudlodningen sker i samme kalenderår.

Forskellige typer af købere

Det er forskellige typer købere, som køber en ejendom af en andelsboligforening. Mindre ejendomme sælges ofte som en avanceret form for "forældrekøb", hvor børnene får en lejlighed hver, og resten lejes ud til andre - måske bekendte. Fordelen for forældrene ved at købe en hel ejendom frem for en ejerlejlighed er, at kvadratmeterprisen er lavere, og derved får man mere ejendom for pengene. Samtidig placerer man sine penge i et aktiv, der over tid normalt vil stige i værdi.

Udover forældrekøb kan en ejendom blive solgt til en investor, der vil udleje lejlig-hederne til beboelse på helt almindelige lejevilkår. Omdannelse til udlejningsejendom sker eksempelvis i situationer, hvor der er flere andelshavere, der ønsker at blive boende som lejere. Dermed er det den eneste mulighed investor har for anvendelse af ejendommen. Omdannelse til en udlejningsejendom kan også forekomme selv om alle andelshaverne vil fraflytte ejendommen. Det er især i situationer, hvor ejendommen er forbundet med stor liebhaverværdi som følge af indhold og beliggenhed. Selvom ejendommen efter et køb anvendes til udlejning, vil en køber stadig være villig til at betale en præmie udover, hvad en valuarvurdering vil andrage, fordi der kan være mulighed for omfattende renovering og udlejeren selv kan bestemme sammensætning af lejere og i et vist omfang indholdet i lejekontrakterne.

I juni 2005 blev der vedtaget en lovændring, hvorefter en andelsboligforening ikke kan sælge ejendommen til en anden andelsboligforening, ligesom en investor ikke indenfor en årrække kan videresælge til en andelsboligforening.

EDC Poul Erik Bech

• Gennemgår hvilke muligheder den enkelte har for at få boligsikring, når huslejen stiger
  
• Belyser hvilken indflydelse en købers efterfølgende mulighed for opdeling i ejerlejlighed har på prisen for andelshavernes ejendom. En andelsboligforening kan ikke selv opdele ejendommen i ejerlejligheder eller ved aftaler sikre sig dette
  
• Opstiller hvorledes overskuddet fordeles mellem andelshaverne
• Fortæller om man bør indhente bindende svar omkring beskatnings-spørgsmål
  
• Underbygger ved eksempler, hvorfor jeres andelsboligforening bør vælge EDC Poul Erik Bech ved salget. I ser referenceudtalelser fra andre andelsboligforeninger som har været i en lignende situation, og som vi har bistået med et succesfuldt salg
  
• Sælger jeres ejendom bedst muligt eventuelt ved tilbudsgivning
  
• Samarbejder gerne med andre af andelsboligforeningens rådgivere herunder advokat, revisor og administrator