Få hjælp til at finde de rigtige lokaler og indgå den optimale kontrakt

I udlandet har det længe været normalt at få erhvervsmæglere til at hjælpe med at finde de bedst mulige lokaler og forhandle den bedst mulige lejekontrakt eller købsaftale. Herhjemme vinder lejer- og køberrådgivning frem, fordi modellen giver mange fordele til virksomheder og investorer. Mæglerbranchen er meget mere end salg og udlejning, fordi rådgivning af erhvervskunder fylder mere og mere, mener eksperter fra EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Tidligere agerede mægleren oftest på sælgers eller udlejers vegne, men sådan er virkeligheden ikke længere.

Der kan nemlig være masser af sund fornuft i også at bruge en erhvervsmægler på den anden side af forhandlingsbordet – altså som rådgiver og sparringspartner, når en virksomhed eller investor vil købe erhvervsejendomme eller vil leje lokaler. Dén model er udbredt i adskillige andre lande, og den vinder i disse år også frem herhjemme.

”I udlandet er der typisk genforhandling af erhvervslejekontrakter efter nogle år, og så er det naturligt dér at have en erhvervsmægler som rådgiver. Her i Danmark bliver rådgivning af lejere og købere dog mere udbredt. Virksomheder er gode til deres kerneopgaver, men mange vil gerne bruge eksperter til ting, de ikke selv beskæftiger sig med i hverdagen, fx at finde lokaler og forhandle kontraktvilkår. Vi leverer added value for vores klient, men de fleste udlejere udtrykker også stor tilfredshed med, at udenlandske virksomheder har lokale rådgivere, der kender dansk praksis – det letter også processen hos udlejere,” siger Helle Nielsen Ziersen, Head of EDC International Poul Erik Bech.

Hun tilføjer, at en anden tendens på det danske marked for erhvervslokaler er, at mæglerne har de rette forbindelser. ”I dag sker mange handler offmarket – det er altså ikke nok at se på, hvad der offentligt bliver udbudt. Som køber eller investor er det en klar fordel at samarbejde med en mægler, der har gode forbindelser og fx ved, hvem der er i markedet for at sælge, men ikke ønsker at annoncere.”

Helle Nielsen Ziersen har i øvrigt over flere gange bistået amerikanske W.P. Carey med at opbygge en portefølje på over to mia. kr. af danske ejendomme inden for logistik og detailhandel – senest denne sommer, da W.P. Carey med Helle Nielsen Ziersen som rådgiver købte for næsten en halv milliard kroner Coop-butikker, som dagligvarekoncernen fortsætter i som lejer.

Hjælp til rådgivning

Blandt andre nylige opdrag er en omfattende opgave med lejerådgivning for den populære flyrejsesøgeportal Momondo, som flytter til Rådhuspladsen i København, samt søgeopgave og lejerådgivning for den japanske it-koncern Nomura Research Institute, der har etableret dansk kontor i Ørestad. I det hele taget får EDC International mange søgeopgaver bl.a. via EDC Poul Erik Bechs samarbejdspartner JLL, der er en af verdens allerstørste mæglervirksomheder.

”Når en virksomhed overvejer genforhandling eller har besluttet at flytte til en ny lokation, er der meget, der skal tænkes igennem. Det er en tidskrævende proces, og her kan vi som eksperter i erhvervsejendomme gøre processen nemmere for vores kunder,” fortæller Helle Nielsen Ziersen.

”Vi ser ofte, at det i mange virksomheder er en COO, økonomidirektør, HR-direktør eller lignende, der får ansvaret for at finde nye lokaler. Men de er travle folk i forvejen og har rigeligt at gøre med at få hverdagen til at hænge sammen. Og ganske naturligt har de hverken markedsindsigt, søgeværktøjer, netværk eller forbindelser, ligesom de sandsynligvis heller ikke er opmærksomme på faldgruber, der er ved indgåelse af erhvervslejekontrakter. Derfor kan vi netop hér hjælpe som rådgivere. For de internationale virksomhedens vedkommende er der både et dansk og internationalt team involveret, og her er der praksis og sædvane i forskellige lande, der skal forstås og tages hensyn til.”

Mæglere på begge sider

Men hvad med habiliteten? Kan mæglere, der normalt er sælgers eller udlejers mand, også sidde på den anden side af bordet?

”Vi undersøger altid habiliteten (conflict of interest), om der opstår en interessekonflikt. Men det er jo ikke anderledes end fx advokater, der ikke kan præsentere begge parter i en forhandling eller tvist. Det er dog værd at huske på, at det for en lejer eller køber giver en bedre balance at bruge en rådgiver med markedsindsigt og lokalkendskab, for den anden part – udlejer eller sælger – har næsten altid en mægler tilknyttet,” påpeger Helle Nielsen Ziersen.

Ladestationer over hele landet

Også i afdelingen Koncernkunder hjælper EDC Erhverv Poul Erik Bech et stigende antal kunder med mange forskellige typer opgaver inden for lokalesøgning samt lejer- eller køberrådgivning.

”Vi hjælper fx en tandlægevirksomhed, som er aktiv i Storkøbenhavn og gradvis vil etablere sig på det øvrige Sjælland og i Jylland. Her er der særlige krav om indretning og adgangsforhold. Vi rådgiver Mileway, som investerer i logistik, med at finde og købe ejendomme, og vi har hjulpet BHS, som udfører transport og logistik inden for medicinalsektoren, med en totalløsning på en kompleks opgave om at finde større lokaler. Vi fandt en byggegrund og en investor, som ville opføre og udleje bygningen, og vi fandt en køber til den hidtidige ejendom,” fortæller direktør Thor Heltborg.

En anden kompleks omtale blev indgået i sommer med Danmarks førende ladeoperatør Clever, som har ambitioner om et landsdækkende net af små og store anlæg, hvor elkøretøjer kan blive ladet op.

”Det er en stor opgave. Clever vil gerne have 100-200 placeringer, og en del af dem skal være på 3.000-6.000 m2 – altså væsentlig mere end de gamle tankstationer, der lukker rundt omkring. Her har vi lige fundet en perfekt lokation til dem i Aabenraa (læs mere side 18-19, red). Samtidig er det et stort plus, hvis der lige i nærheden er convenience-butikker, så kunderne fx kan få lidt at spise, drikke eller handle, mens bilen bliver tanket op. Clever er ejet af den andelsejede energi- og fibernetkoncern Andel og NRGi-koncernen, og kan derfor ikke drive disse andre salgsaktiviteter, men kan medvirke til at tiltrække kunder og skabe omsætning,” forklarer Thor Heltborg.

I Nordjylland er Martin Brasholt Mikkelsen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg, blandt Clevers lokale øjne og ører.

“Som landsdækkende mæglerkæde er vi overalt i vores lokalområde, ikke kun i Aalborg midtby. Det er vigtigt for en virksomhed som Clever, der skal etablere sig mange steder, både med de helt store lynladestationer og med nogle mindre anlæg. Ladestationerne skal helst ligge tæt på motorveje, ved større indfaldsveje til byerne eller fx ved indkøbscentre, så det gælder om at have indgående lokalkendskab og et godt lokalt netværk.”

Helle Nielsen Ziersen

Partner, Director, Head of International Relations, MRICS, MDE
Telefon: 58588717
Mobil: 40999946
E-mail: hni@edc.dk

Thor Heltborg

Direktør, Koncernkunder
Telefon: 58588766
Mobil: 24214786
E-mail: the@edc.dk

Frank Heskjær

Head of Retail & Office
Telefon: 58587879
Mobil: 53307374
E-mail: fth@edc.dk

Martin Brasholt Mikkelsen

Partner, ejendomsmægler, MDE
Telefon: 58587576
Mobil: 20671250
E-mail: mbm@edc.dk