Ikke den store detailoptimisme – men historisk få detaillokaler står tomme

Over 1.700 besvarelser indløb til EDC Erhverv Poul Erik Bechs Forventningsundersøgelse 2022, og detaillokaler er den ejendomstype, hvor skyerne er mørkest ifølge de mange svar. Men tomgangen er den laveste i 11 år, og måske er vurderingen for pessimistisk, påpeger detailchef Frank Heskjær.

For syvende år i træk har EDC Erhverv Poul Erik Bech indsamlet forventninger om ejendomsmarkedet blandt investorer og virksomheder, og med svar fra 1.718 nøglepersoner er der sket et markant løft fra de foregående år. Svarene er tikket ind fra alle størrelser og typer af virksomheder, og svar fra alle hjørner af riget understreger EDC Erhverv Poul Erik Bechs position som landsdækkende mæglervirksomhed med 18 erhvervscentre.

Privatforbrug gavner butikker Detaillokaler er – ligesom sidste år – det segment, hvor de adspurgte har de mest afdæmpede forventninger. Men faktisk kunne Ejendomstorvet.dk ved udgangen af 2021 melde om en tomgang på blot 2,8% eller det laveste siden 2011, og Frank Heskjær, detailchef i EDC Erhverv Poul Erik Bech med kontor i Aarhus, ser tilbage på et usædvanligt og turbulent 2021:

”Det har været en rutsjetur af de store for detailhandel, spisesteder og forlystelser. Med nedlukninger og restriktioner troede alle, at det ville udvikle sig skidt, og vi har da heller ikke haft så mange store transaktioner. Men privatforbruget har været højt, og mange danskere har jo ikke kunnet bruge penge på rejser til udlandet.”

Ved indgangen til 2022 er beskæftigelsen rekordhøj, og Frank Heskjær tilføjer, at der efter genåbningen i efteråret skete en stor stigning i omsætningen på spisesteder og cafeer. Undervejs har der været pæn aktivitet med udlejninger, men op mod nytår kom så nye restriktioner, der gradvist er blevet ophævet. ”Bl.a. i kraft af de forskellige hjælpepakker har vi ikke set mange store lukninger og konkurser. Der er hele tiden iværksættere med masser af ideer – fx nye koncepter inden for økologi og bæredygtighed, som nærmest er en ny bølge inden for detailhandlen lige nu.”

Flere showroom
En del kæder har benyttet den usikre periode for detailhandlen til at finde mere optimale lokaler, og især flere dagligvarekæder jagter stadig nye – og bedre – placeringer, da supermarkederne har klaret sig godt igennem Corona-tiden.

”En nyere tendens er, at der bliver åbnet flere showroom. Dels af netbutikker, dels af mere traditionelle virksomheder, som gerne vil vise produkterne frem. I EDC Erhverv har vi fx hjulpet Miele og Rosborg Møbler med lejemål i Aarhus, Reform Køkken med lokaler på Frederiksberg og Hanstholm Køkken med lejemål i både Hillerød, Vejle og senest Aarhus,” fortæller Frank Heskjær.

Netop hvidevarer, køkkener og møbler har oplevet markant salgsfremgang i de lange perioder med begrænsede rejsemuligheder. Også byggemarkeder og farvehandlere har haft kronede dage, mens danskere i stort tal kastede sig over gør-det-selv-projekter.

En anden tendens er, at mens øget nethandel udfordrer fysiske butikker med udvalgsvarer som bøger og tøj, så gavner e-handlen samtidig de mange kiosker og mindre købmænd, som udleverer pakker for GLS, PostNord og andre distributører.

Før jul var en fast del af gadebilledet køer med pakke-hentende danskere. Håndteringen af pakker sikrer kioskerne indtægter og et vist mersalg, fordi flere mennesker kommer ind i butikken.

Desuden gavner det mange steder det lokale bymiljø, at flere kommuner er begyndt at lempe på fx lokalplaner, så fitnesscentre og klinikker kan rykke ind i ledige butikslejemål.

Øget interesse fra investorer
I Forventningsundersøgelsen forudser hver anden af de adspurgte faldende priser på detailejendomme, og næsten lige så mange venter lavere lejeniveau. Kun hver syvende venter højere leje og højere priser på detailejendomme i løbet af 2022. Og 45% forventer flere ledige lejemål, selv om tomgangen reelt er faldet støt det seneste år.

”Jeg ser knapt så negativt på udviklingen i markedspriser og leje. Nogle udlejere har allerede tilpasset lejen eller har måske tilbudt lejerne at investere i fx forbedret indretning, bedre skiltning eller bedre adgangsforhold. De bedste beliggenheder vil fortsat være attraktive for mange, selv om nogle af de ældre lejemål på sekundære beliggenheder måske er lidt for dyre i dag,” vurderer Frank Heskjær.

Han tilføjer, at der i slutningen af 2021 begyndte at opstå større investorinteresse for detaillokaler.

”Efterhånden kunne mange se, at det er gået meget bedre end frygtet for detailhandlen – det mærker vi både herhjemme og i udlandet, som vores internationale samarbejdspartnere JLL, der er en af verdens største ejendomsmæglervirksomheder beskrev, da vi præsenterede Forventningsundersøgelsen før jul.”

Som eksempel medvirkede EDC International Poul Erik Bech i december 2021 til, at amerikanske W.P. Carey købte 11 Coop-butiksejendomme for knap 300 mio. kr. Frank Heskjær peger også på, at især lager- og logistikejendomme har oplevet prisstigninger, så afkastene hér er blevet presset lidt længere ned. Det gør – relativt set – detaillokaler mere interessante for investorer, især strøgejendomme, som ifølge detailchefen er mere kriseresistente i kraft af en konstant strøm af mulige kunder lige uden for vinduesfacaderne.

”Generelt forventer vi for detailbranchen stigende investorinteresse, grundet afkastspræmien ift. andre segmenter og en forventning om afvikling af corona-restriktioner. Indkøbscentre kan have en særlig udfordring, og det er heller ikke dér, vi ser stor investorinteresse. Hvis der er ledige lejemål, er udlejerne ofte tilbageholdne med at give de rabatter eller reduktioner, som måske skal til – dels frygter de, at det kan smitte af på andre lejere, dels kan det udløse store nedskrivninger. Uden for centrene kan udlejerne i højere grad disponere mere frit og individuelt for hvert lejemål,” pointerer Frank Heskjær.

Klar til klima
Ligesom sidste år rummer Forventningsundersøgelsen et afsnit om bæredygtighed, og svarene viser, at lejere i detailsegmentet er mere villige end virksomheder med kontorlokaler eller lager-/logistiklejemål til at betale ekstra i husleje, hvis kvadratmeterne er bæredygtige med fx mindre energiforbrug og lavere klimabelastning.

Ca. to ud af tre svarer, at de gerne vil betale mere i leje, mens andelen er 60% for kontorlejere og 54% inden for lager/logistik.

”Det kan være lidt af en gratis runde at svare sådan, og foreløbig har vi ikke set bæredygtighed materialisere sig i form af højere husleje for renoverede lokaler. Men nogle af de store kæder er begyndt at kigge på det, så det kan gradvis blive en tendens med øget betydning,” lyder vurderingen fra detailchef Frank Heskjær.

Også EDC Erhvervs head of research, Joseph Alberti, forudser, at bæredygtige lokaler i stigende grad vil komme på dagsordenen.

”Lige nu er det især vigtigt for de største investorer og for multinationale virksomheder. I det omfang lejere vil betale mere i husleje for bæredygtige lokaler, er det som regel kun lidt mere. Men der er ingen tvivl om, at bæredygtighed fylder væsentligt mere, end det gjorde for et par år siden, og vi forventer at betydningen kun vokser yderligere i de kommende år. Samtidig har det stor betydning for ejendomssektoren, da op imod 40% af det danske energiforbrug sker i bygninger.”

At bæredygtighed og klima får stigende betydning for danske virksomheder, gav statsminister Mette Frederiksen (S) et klart signal om i sin tale på årets første dag: ”I år vil vi træffe en beslutning om en ny og ambitiøs afgift på CO2. Den skal sikre, at de virksomheder, der belaster klimaet, selv betaler for deres udledning.”

Disse forhold gavner butikker og spisesteder: 

  • En hel del netbutikker og større virksomheder åbner fysiske showrooms
  • Flere indenlandske turister
  • Opsparet forbrugsbehov efter periode med restriktioner

Disse forhold udfordrer butikker og spisesteder: 

  • Udskudt moms og skat skal snart betales
  • Færre udenlandske turister – især i Københavns centrum og Helsingør
  • Øget nethandel rammer især udvalgsvarer som tøj og bøger

Joseph Alberti

Head of Research
Telefon: 58587467
Mobil: 51350248
E-mail: joal@edc.dk

Frank Heskjær

Head of Retail & Office
Telefon: 58587879
Mobil: 53307374
E-mail: fth@edc.dk