Industriområder må lade livet: Erhvervskvarterer under pres

I Storkøbenhavn og adskillige provinsbyer bliver mangeårige erhvervsområder gradvis omdannet til boligkvarterer. Det øger priserne på lager- og produktionskvadratmeter og gør det sværere at finde nye lokaler. Samtidig skaber det både muligheder og udfordringer for virksomheder med adresse i de pressede områder, påpeger EDC Erhverv.

Traditionelle industri- og erhvervsområder er talrige steder i dronningeriget under pres, fordi boligkvarterer breder sig. Det udfordrer i stigende grad mange virksomheder, men kan samtidig give nogle muligheder, påpeger Thor Heltborg, direktør for koncernkunder i EDC Erhverv Poul Erik Bech.

”Som landsdækkende mæglervirksomhed ser vi, at mange erhvervsområder skrumper mærkbart. Kommunerne vil gerne tiltrække udvikling, investering og nye borgere, og derfor har de ofte fokus på boligbyggeri. Mest udpræget er denne udvikling i region Hovedstaden med en tilbagegang på mere end 30% for erhvervsarealet for industriejendomme, men også i det midtjyske er der en stor tilbagegang.”

”I disse to regioner er der alene indenfor de sidste 10 år forsvundet mere end 7 mio. bygningskvadratmeter. Mange steder kan udviklingen være ganske naturlig, men på rådhusene overser de måske, at kommunen mister indtægter og job, når virksomheder flytter eller ligefrem bliver presset ud,” siger Thor Heltborg.

Boliger på havn og industriområder

Udviklingen præger store dele af landet. ”Gennem en del år har vi især set det på havneområder i både små og større byer. På den jyske side gælder det særligt Aalborg og Aarhus, men også byer som Fredericia, Kolding og Vejle. Kommunerne vil gerne fremme en attraktiv byudvikling med lækre boliger, og det presser de traditionelle erhverv ved havnene. I flere større provinsbyer med stigende indbyggertal lægger nye lokalplaner op til øget boligbyggeri, ofte
i områder, hvor der har ligget erhverv i årtier. Det presser især virksomheder inden for industri, handel, transport og logistik, hvor der er en vis aktivitet med fx store lastbiler,” siger Thor Heltborg.

Over hele landet er fx tidligere bryggerier og andre fabriks- og erhvervsområder omdannet til boliger eller ved at blive det. Selve Københavns Kommune har den største procentvise tilbagegang på 51% i de sidste 10 år, hvilket bl.a. kan ses ved at omdanne store industri og virksomhedsdomiciler, Carlsberg, Grønttorvet, NKT, ISS i Nordvest, Radiometer i Brønshøj samt hele Sydhavnen, Islands Brygge og Nordhavnsområdet.

Andre områder i omegnskommunerne er under omdannelse er bl.a. Rødovre Centrum med Karrebyen, og som et af de seneste eksempler Coop Byen i Albertslund, Kirkebjerg området i Brøndby, Tobaksejendommene og Søborg Møbelfabrik i Gladsaxe og Fragtmandscentralen og Ceres i Aarhus.

Storkøbenhavn presset på erhvervsområder

I Storkøbenhavn er presset på erhvervsområderne formentlig stærkest lige nu, vurderer Thor Heltborg:

”Kommuner som Brøndby, Gladsaxe, Glostrup, Albertslund, Herlev og Rødovre omdanner hidtidige erhvervsområder til boligkvarterer. Der gennemføres nye lokalplaner ofte med en forhøjet bebyggelsesgrad, der skal give mulighed for at udvikle områderne. Konsekvensen heraf er ofte, at mange af de eksisterende ejendomme simpelthen bliver for dyre at sidde i for virksomhederne. Det skyldes højere vurderinger og deraf følgende højere ejendomsskatter samtidig med, at det kræver en del reinvesteringer for at være tidssvarende.”

”Fx er Irmabyen i Rødovre snart færdigudbygget med 1.000 boliger, og forventningen er, at store naboarealer lægges om fra erhverv til boliger. Det samme gælder et stort område tæt på rådhuset og Rødovre Centrum. Efterhånden har en ellers traditionel erhvervskommune snart kun få lommer tilbage til virksomheder. I nabokommunen Glostrup bliver en del af et gammelt erhvervsområde lagt om til boliger tæt på den kommende letbane.

Thor Heltborg ser denne tendens som gennemgående og desuden er der eksempler på, at kommuner ligefrem eksproprierer erhvervsarealer for at bane vej for boligområder. Dog har der også i flere områder været behov for at konvertere gamle erhvervsejendomme, da industrien også igennem de seneste år har flyttet en del produktion og centraliseret lagerfaciliteter udenfor byerne og til udlandet.

Udbud i bund

Når boligområder rykker tæt på – eller ligefrem ind i erhvervsområder – så presser det virksomhederne ud, påpeger Thor Heltborg.

”Der er ikke flere udstykningsmuligheder, og priser og ejendomsskatter stiger, fordi lokalplaner med mulighed for boliger gør jorden mere værdifuld. Og der bliver øget risiko for naboklager, især hvis man har en del transport, for der kommer tit restriktioner for transport og produktion.”

I forvejen er markedet præget af stor efterspørgsel og begrænset udbud af lokaler til især logistik, lager og produktion. For denne type lokaler har tomgangen gennem et par år ligget under 2% ifølge Ejendomstorvet.dk – markant lavere end tomgangen for kontorer og butikker. Med andre ord har virksomhederne kun få lokaler og ejendomme at vælge imellem – i nogle områder nærmest ingenting – og lejepriserne for udbudte lokaler er 23% højere end for fem år siden.

Bl.a. derfor ser vi en koncentration af investeringer i nybyggerier primært lager og logistik uden for byerne langs hovedinfrastrukturerne og i kommuner som Tåstrup, Greve, Køge, Fredericia, Kolding, Vejle og Aarhus. Kapitalinteresserne samler investeringerne i disse områder. Fx blev den 700.000 m² nye udstykning i Køge transportcenter i begyndelsen af 2020 udsolgt i løbet af meget kort tid.

Sparring om muligheder

Virksomheder, der føler sig presset af udviklingen, kan med fordel søge råd hos EDC Erhverv Poul Erik Bech. ”Vi følger udviklingsplanerne tæt i de enkelte kommuner, og kombineret med vores markedsindsigt kan vi belyse og optimere mulighederne for den konkrete virksomhed. I nogle tilfælde kan det give mening at blive boende, i andre tilfælde vil det blive for dyrt eller besværligt. Nogle gange er det mest oplagt at opsige lejemålet eller sælge ejendommen, måske til en projektudvikler, der kan udnytte mulighederne for at opføre boliger, så virksomheden får en fornuftig pris,” siger Thor Heltborg.

Hvis det bliver aktuelt med en flytning, kan EDC Erhverv Poul Erik Bech desuden afdække, hvor det er optimalt at placere sig.

”Med 18 erhvervscentre har vi et rigtig godt overblik over de lokale markedsforhold i hele landet. Selv i Storkøbenhavn kan der vise sig gode muligheder; København og andre kommuner er begyndt at fastlægge områder, hvor virksomheder kan planlægge langsigtet og ikke bliver presset ud. Lidt ude i forstæderne har fx Ballerup, Greve, Høje Taastrup og lidt længere væk i Køge udlagt store arealer til erhverv, ofte tæt på motorvej. Lidt længere væk fra hovedstaden har fx Ringsted og flere sydsjællandske byer klargjort store områder til erhverv,” fremhæver Thor Heltborg.

EDC Erhverv Poul Erik Bech har som en af landets største erhvervsmæglere gode kontakter til fx projektudviklere, der er på jagt efter byggegrunde til boliger, og til investorer, der gerne vil opføre nye logistik- og lagerejendomme efter brugernes ønsker.

Værdifulde kvadratmeter

Thor Heltborg fra EDC Erhverv Poul Erik Bech kommer også med en opfordring til de virksomheder, der vælger at blive i de traditionelle erhvervsområder.
”Den aktuelle situation med pres på mange erhvervskvarterer kan være en anledning til at se på, om virksomheden stadig har brug for alle sine kvadratmeter. Udbuddet er så begrænset, at det kan give en pæn indtægt at leje nogle af sine arealer ud – evt. blot en periode. Der er mange små og mellemstore virksomheder, som ikke nødvendigvis har brug for masser af plads. Vi har skrevet mange firmaer på lokalejagt op i vores Køber-/Lejerkartotek. Det kan fx være håndværkere, der skal opbevare materialer og værktøj. Det kan også være en lokal butik eller anden virksomhed, som har brug for lidt ekstra lagerplads.”