Forsyningskæder i transport, industri og logistik under pres: ”Vi bliver simpelthen nødt til at gøre plads til vores erhvervsliv for at fortsætte fremgangen i Danmark”

Der er sket store bevægelser på transportområdet og ejendomsmarkedet i efterdønningerne på Corona med nedlukningen af havnen i Shanghai, Ever Given, der sad fast i Suez og krigen i Ukraine. I det hele taget har mange virksomheder og brancher haft svært ved at levere varer til kunderne. Det er gået op for virksomhederne herhjemme, at vi ikke længere kan tage transport og levering af varer for givet. Mange virksomheder bliver nødt til at have flere varer på hylderne, hvilket kræver mere lagerplads, som er svært at finde, da tomgangen er historisk lav.

Danskere bruger i gennemsnit en time i transport om dagen. Derfor er transport og logistik et enormt vigtigt indsatsområde, som skal fungere for at få hjulene til at dreje rundt i samfundet. Karsten Lauritzen, branchedirektør i DI Transport, siger:

”Vi glemmer nogle gange, at affald, byggematerialer, borgere og alle varer skal transporteres hver evig eneste dag. Det løber op i rigtig mange timer. Alt, hvad der kan gøres på nationalt og lokalt niveau, der styrker transportområdet, styrker derfor i høj grad danske virksomheders konkurrencekraft. Med efterdønningerne af Corona, krigen i Ukraine m.m. er det virkelig gået op for danskerne og ikke mindst de danske virksomheder, at vi ikke længere kan tage transport og levering af varer for givet. Det er ikke længere noget, der ’bare’ sker automatisk, og som man kan regne med og forvente fungerer.”

”Den nye virkelighed betyder, at der er et kæmpe stykke logistisk arbejde, der skal gå op. Vi hører i høj grad fra vores medlemmer i DI – bl.a. i vores virksomhedspanel, at mange virksomheder har været ramt og stadig er ramte på deres forsyningssikkerhed. Det betyder, at mange flere begynder at fokusere på ’just in case’ og gør, hvad de kan for hele tiden at have varer på hylderne – og ikke som tidligere, hvor det var vigtigt med ’just in time’ for ikke at have for mange varer på hylderne. Der er altså sket en forskydning i tilgangen fra virksomhederne til transport- og logistikområdet, hvilket i sidste ende også er med til at påvirke efterspørgslen på lager- og logistikejendomme.”

En undersøgelse fra Dansk Erhverv fra september 2022 viser fx, at andelen af netbutikker med leveringsproblemer falder, men det internationale forsyningskaos påvirker stadig 2 ud af 5 netbutikker herhjemme og kan få konsekvenser for Black Friday og julesalget.

Mangel på ejendomme og rekordlav tomgang

I stort set hele Danmark er der ikke bygget tilstrækkeligt med lager-, logistik- og produktionsejendomme, hvilket sætter stort pres på denne type af lokaler. Udbuddet er da også historisk lavt med kun 1,3% tomgang på landsplan. Mads Bjerrum Christensen, industrichef hos EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus, siger:

”Efter Corona har en del virksomheder villet sikre sig mere lagerplads, fordi de har oplevet pres på forsyningskæderne og leveringsproblemer, da varer har siddet fast i udlandet. Efterspørgslen er meget høj med rekordlav tomgang, hvilket presser markedet, og derfor er der virkelig muligheder for de investorer, der vil investere i eksisterende ejendommen eller vil bygge nye industri- og logistikejendomme.”

Dette billede afgrænser sig ikke kun til Danmark – tværtimod er det tilfældet i hele Norden. Det er en af hovedkonklusionerne i den netop offentliggjorte rapport ’JLL Nordic Outlook – Autumn 2022’, der har fokus på industrisegmentet og investeringer i ejendomsbranchen. Rapporten er udarbejdet af en af verdens største ejendomsmæglervirksomheder Jones Lang LaSalle (JLL) i samarbejde med EDC Erhverv Poul Erik Bech. Joseph Alberti, Head of Research, EDC Erhverv Poul Erik Bech, siger:

”Som det fremgår af den nordiske rapport, har logistik- og lagerejendomme oplevet en stigning i den samlede andel af transaktionsvolumen. I 2019 blev der handlet logistikejendomme for 3,6 mia. kr., hvilket steg det til 12,9 mia. kr. i 2021 og 6,7 mia. kr. i alene 1. halvår af 2022. Det betyder altså, at segmentet vokser, hvilket er en klar tendens, som vi forventer vil fortsætte i resten af 2022 og fremover. Med 4% afkast på prime-ejendomme i logistik- og lagersegmentet, er det fortsat en attraktiv investering i en nordisk og europæisk kontekst. Med en rekordlav tomgang vil flere og flere investorer naturligt overveje at bygge og investere i segmentet.”

Danmarks største kommercielle pensionsselskab PFA har i en ny opgørelse opgjort, at deres satsning på logistik i Danmark og internationalt har vist sig at være en særdeles god forretning. PFA’s investeringer i logistik har givet et afkast på 15,5% svarende til ca. 2,5 mia. kr. siden 2013. Derfor har PFA annonceret endnu en udvidelse på 85.000 m2 af Taulov Dry Port i Fredericia, der skal stå klar i starten af 2024. Der er opført 100.000 m2 og en samlet udvidelse på 100.000 m2 er tidligere blevet annonceret og står klar i 2023.

Skal have varer på hylderne

I Danmark er efterspørgslen på ejendomme størst ved de større byer, og stort set alle vil gerne være placeret tæt på motorvejene, men pga. det lave udbud må flere søge længere væk fra deres ønskepositioner, udsætte eller helt droppe deres planer.

Mads Bjerrum Christensen, industrichef hos EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus, siger: ”Det sætter alt andet lige en dæmper på Danmarks udvikling, produktion og nye arbejdspladser. Corona har også øget e-handlen, som har været med til at drive efterspørgslen på logistik- og lagerejendomme i de seneste to år og også forventes at gøre det fremadrettet. I stigende grad er forsyningskædernes skrøbelighed kommet på agendaen, og virksomhederne arbejder med at optimere produktion og levering for at sikre varer på hylderne. Alt i alt øger det efterspørgslen på kvadratmetre,” siger Mads Bjerrum Christensen.

Karsten Lauritzen, branchedirektør i DI Transport, siger: ”Vi hører fra fx modevirksomheder, der typisk slår sig op på en sommer- og vinterkollektion, at der er langt større fokus på at have varer på hylderne, da kunderne ellers bare forsvinder. Derfor risikerer de at brænde inde med flere varer og må sælge til udsalgspriser, hvilket kan blive en ond cirkel for nogle. Mange af vores produktion- og industrivirksomheder har også et langt større fokus på at få varer hjem på hylderne i god tid, og nogle overvejer, om produktionen skal flyttes hjem eller tættere på de respektive markeder.”

Brug for erhvervsarealer

Ifølge Danmarks Statistik steg den samlede transport med danske lastbiler 3% i første kvartal 2022 sammenlignet med fjerde kvartal 2021 og endte på 3,9 mia. tonkm korrigeret for sæsonudsving. Stigningen ses særligt i den internationale kørsel med en vækst på 13%, hvor den nationale transport er steget 1%.

Karsten Lauritzen, branchedirektør i DI Transport, siger: ”Virksomheder investerer mere i området og tager forholdsregler, da de ikke ønsker at miste ordrer grundet leveringsproblemer. Mange virksomheder er nødt til at bygge lagre op, så de kan levere, men det sætter ekstra tryk på hele forsyningskæden. De seneste år har vi transporteret mere og mere, og vi forventer, at varemængderne bliver ved med at stige, så det er svært at se, at transportmængderne ikke vil fortsætte med at stige fremadrettet.”

I Dansk Industri kæmper de løbende for, at der på nationalt såvel som regionalt niveau sættes fokus på, at der skal udstedes flere erhvervsarealer. Karsten Lauritzen siger: ”Vi er løbende i dialog med rigtig mange borgmestre og kommuner, som selvfølgelig kan se problemstillingen i, at der mangler erhvervsarealer – særligt i Storkøbenhavn, men også i flere og flere større byer. Men der er simpelthen flere penge i boliger, og befolkningen vokser, så her har kommunerne naturligt størst fokus.”

”Derfor mener vi også, at det er et område, som skal tages op af vores politikere på nationalt niveau. Der skal simpelthen laves nationale løsninger ved tilskud eller lov, som betyder, at der skal større fokus på erhvervsområder – både havne, tog, lufthavne, herunder erhvervsområder, logistik- og industriområder. Det er denne type virksomheder, vi alle sammen skal leve af, og som udbetaler løn til danskerne og tjener penge hjem til Danmark. Vi bliver simpelthen nødt til at gøre plads til vores erhvervsliv for at fortsætte fremgangen i Danmark.”

Brug for nationale helhedsplaner

DI Transport arbejder med en række områder på transportområdet, hvor det er nødvendigt at se på udfordringerne på et nationalt plan. Overordnet skal der ifølge Karsten Lauritzen, branchedirektør i DI Transport, fokus på:

  1. Vi mangler nogle nationale strategier for udviklingen, fx inden for havnekapacitet, banegods, forsyningen af råstoffer, infrastruktur til den grønne omstilling, mv. Det er afgørende for vores samfund, at vi både passer bedre på vores infrastruktur, at vi udnytter den mere effektivt, og at vi kan udvide, hvor der er et klart behov. Fx er der netop vedtaget en bedre beskyttelse af erhvervshavne med nationale interesser, men vi mangler fortsat en havnestrategi, der peger fremad.
  2. Kapacitetsudfordringerne i transportbranchen skal løses. Den vil ifølge DI fortsætte i mange år fremover, hvis der ikke gøres noget radikalt. Fx mangler der lastbilchauffører i stor stil, hvilket ikke er en ny problematik, men med øgede mængder, der skal transporteres, og den høje gennemsnitlige alder på chaufførerne herhjemme skal der gøres noget for at løse udfordringerne. Problemet vil kun blive værre i takt med, at chaufførerne skal på pension.
  3. Transportsektoren skal ligesom alle andre nedsætte sit CO2-regnskab betydeligt. Det er en kæmpe opgave for erhvervet. Her er der brug for bedre rammebetingelser for sektoren for at sætte gang i udviklingen. Der skal findes løsninger, så det både bliver pisk og gulerod. Det er vigtigt, at de penge, der kommer ind i statskassen fra transportsektoren, går tilbage til branchen i form af grønne tiltag og tilskud, der skal hjælpe den grønne omstilling. Det går desværre langsomt med den grønne omstilling af lastbiltransporten, bl.a. pga. manglende grøn betalingsvillighed hos kunderne og ugunstige rammebetingelser for grøn transport.
  4. Transportbranchen er i forvejen presset. EU har vedtaget en ny vejpakke, der fokuserer på bedre arbejdsvilkår, da vejtransport er særligt udsat for social dumping. EU har derfor vedtaget ny lov om sociale rettigheder, hvilket i praksis betyder, at hver syvende lastbil vil forsvinde fra vejene i de kommende år for at kunne leve op til de nye regler om løn, hvile og vilkår. Ifølge DI er det selvfølgeligt vigtigt at fokusere og regulere området. Derfor handler det også meget om timing i forhold til at regulere transportbranchen, så der sættes fokus på udvikling, så virksomhederne kan forblive konkurrencedygtige.

Læs hele den seneste udgave af Market Insight her.

Mads Bjerrum Christensen

Industrichef
Telefon: 58588181
Mobil: 26308878
E-mail: madchr@edc.dk

Joseph Alberti

Head of Research
Telefon: 58587467
Mobil: 51350248
E-mail: joal@edc.dk