Lune på logistik: Stor tiltro til lagerejendomme i 2022 – men stor mangel på byggejord

Flere end 1.700 har svaret på 2022-udgaven af EDC Erhverv Poul Erik Bechs Forventningsanalyse, og for lager- og logistiklokaler spår de fleste højere priser på ejendomme, stigende lejeniveauer og lavere tomgang. Det er en udfordring at finde jord tæt på de store byer, påpeger Thor Heltborg, direktør Koncernkunder EDC Erhverv Poul Erik Bech.

EDC Erhverv Poul Erik Bech har for syvende år i træk indsamlet vurderinger om ejendomsmarkedet blandt investorer og virksomheder, og denne gang indløb svar fra 1.718 nøglepersoner – et markant løft fra de foregående år. Svarene kom fra alle typer og størrelser af virksomheder, og svar fra alle dele af dronningeriget understreger EDC Erhverv Poul Erik Bechs position som landsdækkende mæglervirksomhed med 18 erhvervscentre.

Øget lyst til at investere
Helt overordnet viser tallene, at den i forvejen store interesse for at investere i ejendomme er steget yderligere. De seneste fire år tilkendegav 73-77%, at de ville investere enten mere i fast ejendom eller det samme som tidligere, men nu er andelen vokset til 80%. Tilsvarende vil blot 20% – mod før 23-27% – investere mindre i mursten.

”Vi er taknemmelige og glade for, at så mange har bidraget. Det gør tal og tendenser i forventningsanalysen endnu mere solide og dermed endnu mere interessante for hele ejendomsbranchen. Stadigt flere virksomheder og investorer får øjnene op for, at ejendomme udgør et attraktivt alternativ til såvel den stadig lave rente på obligationer og den negative rente i bankerne som det svingende aktiemarked. Det tiltrækker mange investorer, at ejendomme historisk har givet et stabilt og fornuftigt afkast,” siger Joseph Alberti, Head of Research.

Lune på logistik
Ligesom de foregående år er boligudlejningsejendomme det mest eftertragtede blandt investorer og virksomheder, men derefter følger ejendomme til lager, logistik og produktion. 22% – en lidt højere andel end året før – vil gerne investere i segmentet, der nyder godt af øget nethandel og historisk lav tomgang.

Det store – og stigende – interesse for logistikejendomme overrasker på ingen måde Thor Heltborg, direktør for Koncernkunder i EDC Erhverv Poul Erik Bech København:

”2021 var et ekstremt stærkt år målt på omsætningen af ejendomme og ikke mindst på efterspørgslen, bl.a. fordi flere specialiserede udenlandske investorer er blevet aktive i Danmark. Skandinavisk Transportcenter ved Køge satte fx i starten af året ca. 700.000 m² grundareal til salg, og inden udgangen af 1. kvartal kunne de melde udsolgt, hvilket siger noget om efterspørgslen i markedet,” fortæller Thor Heltborg.

Tættere på København, i forstadskommunen Brøndby, fik EDC Erhverv Poul Erik Bech på få måneder udlejet størstedelen af de 33.000 m2, efter at bl.a. støvsugerkoncernen Nilfisk havde flyttet produktion til udlandet.

Mangel på jord
Lager- og logistiksegmentet ligger klart i top, når det gælder forventninger om højere priser på ejendomme. Hele 58% venter øgede priser i år sammenlignet med 2021. På de to næste pladser følger boligejendomme og erhvervsgrunde, hvor lidt over hver tredje forudser højere priser. 30% spår nogenlunde uændrede priser på ejendomme til lager/logistik, mens kun 12% kan forestille sig lavere priser. Vedrørende lejeniveauer er forventningerne en tand højere: 59% venter øget leje, mens blot 8% forudser lavere niveau for leje.

”De forventninger til udviklingen deler jeg. Som nævnt har vi fået flere internationale investorer, og det styrker efterspørgslen på ejendomme på investorsiden. Men den største udfordring – og måske den største faktor for øgede ejendomspriser og højere leje – er manglen på byggejord. Vi ser en klar tendens til, at erhvervsområder kommer under pres i byudviklingen og gradvis bliver omdannet til boligkvarterer – det sker i Aarhus, det sker i udkanten af større byer, og det sker ikke mindst i Storkøbenhavn, fx langs den kommende letbane,” siger Thor Heltborg.

Thor Heltborg og EDC Erhverv har kortlagt forholdene netop langs den københavnske letbane. Den ventes at åbne i 2025, men har allerede udløst omfattende ændringer i byplanlægningen på de lokale rådhuse.

”Letbanen går fra Ishøj i syd til Gladsaxe og Lyngby i nord, og den går gennem områder, hvor der i årtier har ligget mange virksomheder. Men de berørte kommuner har udlagt op imod 1 mio. m2 hidtidigt erhvervsareal til boligudvikling. Det vil før eller siden sætte erhvervsområderne under pres,” pointerer EDC Erhverv-direktøren.

Allerede nu rykker nogle virksomheder længere væk fra hovedstaden, fx til Ringsted midt på Sjælland. Hvis virksomheder vil fastholde en beliggenhed tæt på hovedstaden, må de ifølge Thor Heltborg indstille sig på dels at have mærkbart færre lokaler og ejendomme at vælge imellem, dels at skulle betale mere for deres kvadratmeter.

Knas med forsyninger
Ud over udsigten til mangel på jord har investorerne oplevet ret kraftige opsving i dansk økonomi og øget nethandel, senest med fokus på last mile-distribution, altså lager- eller udleveringssteder tættere på centrum, hvor mange forbrugere og kunder bor. Desuden har coronakrisen over store dele af verden skabt forsinkelser og forstyrrelser i de normale forsyningslinjer, og det øger behovet for ekstra lagerplads hos en del virksomheder.

”Det spiller også ind, at vi her i Danmark fortsat har højere afkast på logistikejendomme end fx Sverige, Finland og andre lande. I de lande har logistik og transport længe fyldt mere i ejendomsbranchen end herhjemme og har derfor tiltrukket flere og større investorer. Men flere investorer er begyndt at interessere sig for Danmark, fordi vi kan tilbyde højere afkast og bliver betragtet som en sikker havn,” siger Thor Heltborg.

Færre ledige lokaler
Ved udgangen af 2021 lå tomgangen for lager- og logistikejendomme ifølge Ejendomstorvet.dk på blot 1,9% – det laveste siden 2007, altså under opsvinget lige før finanskrisen. Men blandt de adspurgte i Forventningsanalysen er der tiltro til endnu færre ledige lokaler: Næsten hver anden – 47% – forudser lavere tomgang i 2022, mens blot hver syvende – 13% – spår højere tomgang.

”Det er næsten svært at forestille sig endnu lavere tomgang, fordi de ledige kvadratmeter efterhånden kun er udtryk for, at virksomheder flytter rundt; stort set alle lokaler går som varmt brød. Også arealer i lidt ældre ejendomme kan vi leje ud igen,” bemærker Thor Heltborg.

Udfordringerne for lidt ældre ejendomme har typisk været, at de ikke lever op til nutidige krav om fx stor loftshøjde, store porte, effektive læsseramper og plads omkring bygningerne til lange lastvognstog.

Klima kommer til at koste
Ligesom sidste år rummer EDC Erhvervs Forventningsanalyse et afsnit om bæredygtighed, og svarene viser, at mange lejere fortsat er lorne ved at betale højere leje for at bo i bæredygtige lokaler med fx mindre energiforbrug og lavere klimabelastning. Interessen er mindst inden for lager/logistik/produktion – her er 46% uvillige til at betale mere mod 35% af butikslejerne og 40% af kontorlejerne.

EDC Erhverv Poul Erik Bechs Head of Research, Joseph Alberti, vurderer dog, at bæredygtige lokaler i stigende grad vil komme på dagsordenen.

”I øjeblikket er det især vigtigt for de store investorer og virksomheder. I det omfang lejere vil betale mere i husleje for bæredygtige lokaler, er det som regel kun lidt mere. Men der er ingen tvivl om, at bæredygtighed bliver vigtigere for flere brancher, og det har stor betydning for ejendomsbranchen, at op imod 40% af energiforbrug i Danmark sker i bygninger.”

I sin nytårstale 1. januar varslede statsminister Mette Frederiksen (S) da også ekstraregninger for virksomheder, der ikke handler bæredygtigt:

”I år vil vi træffe en beslutning om en ny og ambitiøs afgift på CO2. Den skal sikre, at de virksomheder, der belaster klimaet, selv betaler for deres udledning,” udtaler Mette Frederiksen.

Logistiklokaler har medvind

  • Kraftigt opsving med tårnhøj beskæftigelse
  • Coronapandemien har givet nethandel et løft
  • Servicekrav fra kunder øger behov for last mile-faciliteter
  • Globale forsyningsproblemer giver behov for ekstra lagerplads
  • Mangel på erhvervsjord i Storkøbenhavn og større byer
  • Danmark tiltrækker flere investorer, fx med højere afkast

Thor Heltborg

Direktør, Koncernkunder
Telefon: 58588766
Mobil: 24214786
E-mail: the@edc.dk

Joseph Alberti

Head of Research
Telefon: 58587467
Mobil: 51350248
E-mail: joal@edc.dk