Investorer trodser corona: Stadig lune på mursten

Coronakrisen har ikke afskrækket investorer fra fast ejendom, tværtimod venter halvdelen at øge investeringerne ifølge EDC Erhverv Poul Erik Bechs Forventningsanalyse 2021. Det billede genkender partner Michael Thodsen – også for ældre boligejendomme, hvor et politisk indgreb ellers fik mange til at spå mindsket investorinteresse. Og så kan to lovændringer skabe ekstra aktivitet.

Hver anden investor vil skrue op for sine investeringer i fast ejendom i 2021, mens en fjerdedel vil fastholde niveauet, og den sidste fjerdedel forventer at investere mindre end i 2020. Sådan lyder en af hovedkonklusionerne i EDC Erhverv Poul Erik Bechs nye forventningsundersøgelse. Den er gennemført for sjette år i træk, og analysen for 2021 er baseret på svar fra flere end 1.200 investorer og virksomheder fordelt over hele landet.

”På investeringsmarkedet holder aktiviteten ikke bare niveauet, men er stigende. Coronakrisen har på ingen måde skræmt investorerne, tværtimod kan ejendomme sikre et stabilt afkast i en urolig tid,” siger Michael Thodsen, ejendomsmægler og partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech i København.

Comeback til boligejendomme

Han påpeger, at ældre boligudlejningsejendomme fortsat er ret populære. Mange forudså ellers en aftagende interesse, fordi et forlig fra februar 2020 – med ikrafttræden fra juli 2020 – gjorde det vanskeligere at modernisere lejligheder og forhøje lejen. Bl.a. i kraft af en femårig karensperiode, hvor nye ejere ikke må sætte lejen op. Og i forventningsanalysen vurderer halvdelen af dem, som hidtil har købt boligejendomme, at de enten helt vil undlade at købe ældre udlejningsejendomme eller blive mere tilbageholdende.

”Markedet stod stille, mens der blev forhandlet om et indgreb, men da der først var en afklaring, begyndte handlerne at rulle igen. Målt på betalingsstrømme er ældre boligejendomme ikke længere helt så attraktive, og karensperioden burde give lidt lavere priser. Men der er stadig stor efterspørgsel på den type ejendomme, og de bliver handlet til samme priser som før indgrebet,” siger Michael Thodsen.

Årsagen er, at mange investorer stadig ikke har bedre alternativer. Ældre boligejendomme har nemlig næsten ingen risiko for tomgang, og kan – trods stramningerne af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 – fortsat skaffe investorer et afkast, som fx er højere end for obligationer. Desuden spiller geografien ind, påpeger Michael Thodsen:

”Vores forventningsanalyse viser, at investorerne fortsat har kig på de største byer. Det hænger sammen med, at de i forvejen har ejendomme her, og det er lettere at lade viceværten håndtere en ejendom i nabolaget frem for at have sine ejendomme liggende mere spredt. Og de store byer er præget af mange ældre boligejendomme. Når det er sagt, så oplever vi en større og større interesse i investeringsejendomme i hele landet. Alle vores 18 erhvervscentre i Danmark oplever, at investorerne søger længere og længere ud i landet.”

I forventningsanalysen svarer 21%, at de i 2021 venter at investere i København eller på Frederiksberg, mens Københavns omegn er i kikkerten hos 25% – en lille stigning fra 2020. 18% har kig på Aarhus og 7% på Odense, for begge byer et nøk op fra året før.

Lup på logistik

Indgreb eller ej, så er boligudlejning uændret det mest populære blandt investorerne – her overvejer eller planlægger fire ud af fem at bruge penge i 2021. Den næstmest populære kategori – som hver tredje har kig på – er blandede ejendomme, fx boligejendomme med butikker, klinikker og måske kontorer i de nederste etager. Derefter følger industri-, lager- og logistikbygninger, som hver sjette investor har sat lup på. Segmentet nyder bl.a. godt af en historisk lav tomgang, påpeger ejendomsmægler og partner Michael Thodsen:

”Mange steder i landet er der nærmest mangel på logistiklokaler. Og coronakrisen har sat endnu mere fart på nethandel, som kræver en del lager- og logistikkapacitet. Samtidig har vi i EDC Erhverv netop lavet en større analyse af industriejendomme herhjemme, der viser, at der er stor kamp om kvadratmeterne, da erhvervsarealet for industriejendomme er faldet med knap 25% på et årti, så denne trend forventer vi klart, vil fortsætte fremover.”

Kan Arne-skatten ramme?

Michael Thodsen peger på, at to lovændringer kan få betydning for investorer: ”Ejerlejlighedsloven blev ændret i løbet af 2020, og det har givet investorer øget fleksibilitet i blandede boligejendomme. Her bliver det lettere at opdele bolig og erhverv i selvstændige ejerlejligheder, som evt. kan sælges fra, hvis investorerne ønsker det. Det har skabt øget aktivitet, fordi de nye regler har gjort særligt nogle af de mindre ejendomme mere attraktive.”

Desuden skal ejendomsinvestorer ifølge Michael Thodsen være opmærksomme på, om de kan blive ramt af den såkaldte Arne-pension. I efteråret blev et flertal i Folketinget enige om, at personer med mange år på arbejdsmarkedet kan gå tidligere på pension, og en del af reformen skal betales af ejendomsbranchen. Hidtil har værdistigninger på mursten først udløst skat, når ejendomme blev solgt, og der var en gevinst, men fra 2023 skal større investorer løbende betale skat af værdistigninger – vel at mærke uden, at ejendommene er blevet solgt.

”Selvom der er god tid til at forholde sig til reglerne, kan det være fornuftigt allerede nu at se på, hvordan man bliver påvirket. De nye regler gælder for porteføljer over 100 mio. kr., så nogle investorer vil nok omstrukturere og frasælge ejendomme for at holde sig under grænsen. Men hvis man ligger klart over grænsen og samtidig har en relativt stram likviditet, så kan man blive nødt til at løbende at sælge ejendomme fra for at kunne betale den nye skat.”