Udbredt optimisme for lager- og logistikejendomme

Der er stor interesse for at investere i lager- og logistikejendomme, viser EDC Erhverv Poul Erik Bechs Forventningsanalyse 2021, og mange virksomheder vil gerne købe deres lokaler. Lejepriserne er meget påvirkede af, om det er nye eller nyrenoverede ejendomme eller om det er utidssvarende ejendomme, der trænger til en kærlig hånd.

For sjette gang har EDC Erhverv Poul Erik Bech gennemført sin årlige Forventningsanalyse. Flere end 1.200 virksomheder og investorer har svaret på en stribe spørgsmål om investeringsønsker og lokalebehov i landets største temperaturmåling på ejendomsmarkedet. Og trods pandemien gennem det meste af 2020 viser tallene en udbredt optimisme.

”Vi er glade for de mange besvarelser. Med svar fra hele landet, fra mange brancher og fra såvel små som store virksomheder har vi et meget solidt billede af, at både ejendomsbranchen og virksomheder mere bredt på mange måder ser ret lyst på 2021,” siger Joseph Alberti, Head of Research hos EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Analysen viser fx, at tre ud af fire forventer at investere – mindst – det samme i mursten i 2021 som året før. Det er, corona eller ej, samme niveau som i forventningsanalyserne de tre foregående år. Udlejningsboliger er fortsat det mest foretrukne segment, men herefter følger ejendomme til lager, logistik eller produktion. Her er det som udgangspunkt kun moderne og tidssvarende lager- og logistikejendomme, som der er stor efterspørgsel på. Ejendomme til lager, logistik eller produktion vil hver sjette investere i, og det er samtidig det segment, hvor flest investorer – i alt 85% – tror på stigende eller uændrede ejendomspriser.

”Segmentet er opdelt i produktionsbygninger, som ofte er tilpasset den enkelte virksomhed, og så lager- og logistikejendomme, hvor efterspørgslen bliver løftet af den stigende nethandel. Dertil kommer, at danske logistikejendomme traditionelt er blevet prissat med ret høje afkast, typisk 5% for de mest velbeliggende. På grund af øget investorinteresse har vi ved indgangen til 2021 justeret vores afkastforventninger til 4,75%. Det er stadig højere end i Norge og Sverige, hvor det tilsvarende afkast er på godt 4%, og i nogle europæiske storbyer ser vi afkast kun et nøk over 3%,” siger Joseph Alberti.

Mangel på nye lokaler

En af hans kolleger bekræfter den store interesse for industri- og logistiklokaler. ”Gennem Covid-19 pandemien har langt de fleste industrivirksomheder fortsat deres produktion, og mange transport- og logistikvirksomheder har ligefrem fået mere at lave, fordi nethandlen er vokset yderligere på grund af de mange nedlukkede butikker,” siger Frank Kristensen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Herlev.

Han påpeger, at der er store geografiske forskelle. I store dele af produktionsdanmark – fx Vestjylland og Nordjylland – er tomgangen ifølge Ejendomstorvet.dk under 2%. Til gengæld topper tomgangen med over 5% i Københavns omegn, hvor Frank Kristensen holder til.

”Tæt på København er det ældre ejendomme, som står tomme, tit på små grunde. De er ikke effektivt indrettede, og udenfor er der hverken moderne læsseramper eller plads til at håndtere store lastvognstog. Og flere kommuner planlægger, så der kommer mere boligbyggeri og bliver mindre plads til virksomhederne. Der er ellers stor efterspørgsel på lokaler langs Ring 3, men virksomhederne må tit længere væk, fx til Høje-Taastrup, Ishøj, Greve eller Køge.”

Leje flader ud

Blandt virksomheder, som bor til leje, spår 43% i EDC’s Forventningsanalyse, at lejen vil stige i løbet af 2021, mens 57% vurderer, at den vil være nogenlunde uændret. De seneste tal fra Ejendomstorvet.dk viser, at den gennemsnitlige kvadratmeter-leje på udbudte lokaler er steget knap 6% det seneste år og næsten 28% på fem år. Udviklingen får Frank Kristensen til overordnet at tvivle på yderligere stigninger.

”Kurven er ved at flade ud nu, og jeg forventer kun mindre stigninger i lejeniveauerne. Det hænger sammen med, at de ledige lokaler ofte ligger i ældre bygninger, fordi der ikke er blevet opført meget de seneste 10-15 år. Der er dog ingen tvivl om, at hvis developere i højere grad byggede nye, effektive og velbeliggende ejendomme, højst 5-10 km fra motorvejene, så ville de kunne opnå pæne lejepriser.

Metervare eller tilpasset den enkelte?

En udbredt misforståelse, som Frank Kristensen gerne vil gøre op med, er at man i højere grad ikke skærer lager-, logistik- og produktionsejendomme over en kam. Han siger:

”Investorernes afkastkrav på en produktionsejendom er noget højere end afkastkravet på en ejendom i samme stand og alder, men som i stedet anvendes til distribution. Sagt med andre ord er en logistikejendom eller distributionsejendom i højere grad en metervare, som de fleste lagerførende distributører/fragtmænd kan anvende.”

”En decideret produktionsejendom er derimod ofte udstyret med kostbart udstyr fx traverskraner, ventilation og punktudsugning, olieudskiller etc. Det er udstyr, som er dyrt at etablere og ofte tilpasset den enkelte produktionsvirksomhed. Dette sammenholdt med at det ofte er længere tomgang på produktionsejendomme ved lejeskifte, samt det forhold at der ofte skal foretages større ombygninger, tilpasninger og istandsættelser for nye lejere i forbindelse med lejerskifte. Det er naturligvis omkostninger, som investorerne forholder sig til, og de har derfor et højere krav til afkast på disse typer ejendomme.”

Overvejer køb

Ifølge Forventningsanalysen fra EDC Erhverv Poul Erik Bech overvejer ni ud af ti virksomheder, der bor til leje, at købe deres lokaler. Frank Kristensen siger:

”Det er meget logisk, når renteniveauet er historisk lavt. Desuden kan det være en fordel for industrivirksomheder at eje sine lokaler, fordi produktion ofte kræver særlig indretning eller ombygninger. Endelig har mange virksomheder opbygget en pæn egenkapital, som de gerne vil have i arbejde.”

Til gengæld fylder sale-and-lease-back ikke så meget som tidligere. Det har ellers været en udbredt metode for virksomheder, der ejede deres lokaler, til at frigøre kapital til driften og til vækstplaner.

”Men når renten er så lav, giver det ikke længere samme mening for virksomheder at sælge deres lokaler og fortsætte som lejer. Bl.a. fordi dem, der overtager en ejendom, jo skal tjene på udlejningen. I øjeblikket ser vi mest sale-and-lease-back blandt udenlandske virksomheder, som vil koncentrere sig om selve driften.”

Vil du blive opdateret på markedet for industriejendomme?

Hent vores magasin IndustriFokus her