Jørgen Stegmann, statsaut. revisor i Beierholm, siger: ”De foreløbige ejendomsvurderinger, som blev udsendt i efteråret 2023, har givet mange spørgsmål, debat i medierne og deraf en hel del usikkerhed. Indtil videre er det vigtigt at slå fast, at de netop er foreløbige. Derfor er der endnu ikke en stor effekt på værdiansættelsen i landbrugsbranchen – eller alle andre brancher for den sags skyld.”
”Indtil de nye vurderinger træder i kraft – nok sidst i 2025 eller i 2026, så betyder de foreløbige ejendomsvurderinger ikke det store på et overordnet plan. Men i og med at systemet ikke er på plads, er det med til at give usikkerhed, og der har været masser af eksempler på vurderinger, som har været helt ude i hampen og meget højere end den reelle værdi. De foreløbige vurderinger ses endnu ikke som nye vurderinger efter Ejendomsvurderingsloven, og indtil de er vedtaget, kan man derfor stadig anvende 15%-reglen og de ’gamle’ vurderinger og gennemføre et generationsskifte til en væsentlig lavere værdi end ejendommens reelle handelsværdi – forudsat, at der ikke er særlige omstændigheder.”
”Det som konkret er ændret, gældende fra 1. januar 2024, er beregningen af ejendomsskatter og ejendomsværdiskat. Indtil videre har det derfor ikke betydning for værdiansættelsen ved familieoverdragelser og i dødsboer, men det vil det på sigt, men det er svært at vurdere, hvordan systemet helt præcist vil blive. Indtil videre er der altså ikke så mange, der er ramt, men der er da en række eksempler, hvor ejendomsskatter og ejendomsværdiskat er steget betragteligt, hvilket man selvfølgelig skal forholde sig til.”
Det fylder hos kunderne
Frank Poll, Landbrugschef i EDC Landbrug Poul Erik Bech, siger: ”Vi oplevede en bølge af generationsskifter inden nytår, og det vil fortsætte de kommende år alene af den grund, at gennemsnitsalderen for en landmand er 58 år. De foreløbige, offentlige vurderinger har givet bekymring og usikkerhed i landbrugsmarkedet på samme måde som privatbolig- og erhvervsmarkedet. Det har givet langt flere spørgsmål end svar. Der går nærmest ikke en dag uden, vi taler med vores kunder om det. Det er altså noget, som vil fortsætte med at fylde i dialogen med vores landbrugskunder – især når systemet er på plads og vurderingerne træder i kraft.”
”Desværre har det betydet, at en del bliver handlingslammede og tilbageholdende, hvilket selvfølgelig ikke er godt for markedet. Når det er sagt, vil jeg, da også gerne nævne, at vi har travlt som aldrig før. Sidste år var stort set på højde med vores rekordår året før både i forhold til konkrete salg af landbrugsejendomme og antal sager. Samtidigt har vores omsætning og landbrugsmarkedet slet ikke været lige så påvirket af de lave renter og den høje inflation, som privatbolig- og erhvervsmarkedet. Vi kan altså med tilfredshed konstatere, at det går rigtig godt for os i EDC Landbrug Poul Erik Bech – og vi er slet ikke i tvivl om, at generationsskifter stadig vil fylde meget i erhvervet i fremtiden.”
Hvad betyder det konkret?
Frank Poll, fortsætter: ”Vi tager naturligvis en dialog med kunderne om de foreløbige ejendomsvurderinger, og hvad det betyder nu og i fremtiden, hvis de fx overvejer at gennemføre et generationsskifte. Men det påvirker allerede nu. Vi har fx lige gennemført en sag i Næstved med en landbrugsejendom med 24 ha. Den var tidligere vurderet til 4-5 mio. kr. og havde med de nye foreløbige, offentlige vurderinger fået en vurdering på hele 26 mio. kr. Det betød, at ejendomsskatter og ejendomsværdiskat var steget fra 25.000 kr. til mere end 200.000 kr. En reel stigning som kunden gerne ville finde en løsning på.”
”Hvis kunderne vil sælge, hjælper vi selvfølgelig med det. I denne situation ville kunden gerne blive boende i landbrugsejendommen, så derfor fandt vi en god løsning, hvor han solgte en stor del af jorden fra, så han kunne blive boende, indfri sine lån og ikke mindst fik mere ro i maven. Det er ikke sikkert, det altid er det bedste at gøre, men kontakt os, så kan vi vende behov og muligheder,” siger Frank Poll, som inden han blev chef i EDC Landbrug Poul Erik Bech var 15 år hos Nykredit som landbrugsrådgiver og senere chef for Nykredits landbrugsafdeling i Næstved.
Han tilføjer: ”Et generationsskifte tager tid, så man kan næsten ikke starte processen for tidligt. Derfor er vores råd altid til kunderne, at de skal komme i gang i så god tid som muligt. Der er mange ting, man skal forholde sig til – både som sælger og køber. Jo bedre tingene er forberedt – jo bedre proces og mindre gnidninger giver det undervejs, da tingene kan gennemarbejdes og talt ordentligt igennem om fx ansvarsområder. Går I med overvejelser om et generationsskifte, har vi fingeren på pulsen i forhold til, hvad kunderne skal være opmærksomme på.”
Ejendomme med ’gammel’ vurdering – 15%-reglen
Hvis der på værdiansættelsestidspunktet ikke er en ny vurdering efter Ejendomsvurderingsloven, vil den seneste offentlige vurdering være foretaget efter de ’gamle’ regler i Vurderingsloven. Her vil skattemyndighederne normalt acceptere en værdiansættelse, der ligger i intervallet +/- 15% af den seneste offentlige vurdering (15%-reglen). Det gælder dog ikke, hvis der er fejl i vurderingen, eller hvis der er sket faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen, fx ombygninger, udstykninger eller ændret zonesatstus, der ikke indgår i vurderingen.
Ejendomme med ny vurdering – 20%-reglen
Hvis der på værdiansættelsestidspunktet foreligger en ny vurdering efter Ejendomsvurderingsloven, gælder grundreglen fortsat, dog så 15%-reglen er ændret til en 20%-regel. Skattemyndighederne skal her normalt acceptere en værdiansættelse, der ligger i intervallet +/- 20% af den seneste vurdering efter Ejendomsvurderingsloven, dog fortsat kun hvis der ikke er fejl i vurderingen, og der ikke foreligger særlige omstændigheder. Kilde: Beierholm
Generationsskifter i landbruget
Er du blevet nysgerrig så skynd dig at læse Landbrug Fokus.
