Sådan opdeler du din ejendom med succes

Det er vigtigt at få den rigtige rådgivning, da hver enkelt ejendom har sine egne muligheder og begrænsninger i forbindelse med en opdeling.

”Alle ejendomme har sine fordele og ulemper, og det er vigtigt ikke at opdele ejendommen således, at alle fordelene ligger i ét lejemål, så resten er svært at finde lejere til. Én af de vigtigste faktorer er adgangsforhold, så første skridt er at vurdere, hvordan ramper og porte kan blive fordelt mellem enhederne på en god måde,” fortæller industrichef Mads Bjerrum Christensen.

”Dernæst er faciliteter vigtige at tage stilling til: Skal der være fælles toiletter og køkken, og hvordan skal adgangen hertil være? Eller bør man etablere separate faciliteter? Det er en større kabale, der skal gå op,” forklarer han og tilføjer, at de tekniske installationer også er vigtige at tage højde for fra start, samt hvordan vand, el og varme skal trækkes til de enkelte enheder.

Ombygning indhenter højere leje

Mads Bjerrum Christensen fortæller, at man under en opdeling af en eksisterende udlejningsejendom typisk vil finde lejerne, før den endelige ombygning begynder, da de ofte har specifikke ønsker.

”Eftersom det ofte er udlejer, der afholder de væsentligste udgifter i forbindelse med ombygningen, er det vigtigt, at opdelingen rammer det, den enkelte lejer efterspørger. Nogle gange er det kun et spørgsmål om at flytte en væg, mens andre har længere processer, før alle lejere er tilfredse. Vi udarbejder tegninger og planer, så en fremtidig lejer kan se potentialet på forhånd og en god dialog kan,” fortæller han og tilføjer, at man ikke skal være bekymret for, at udlejningsprocessen bliver forsinket, da lejerne typisk har en opsigelsesperiode på tre til seks måneder. Man udnytter dermed tiden optimalt ved at foretage ombygningen i denne periode.

Industrichefen opfordrer alle ejendomsejere, der har tomme bygninger til salg eller udlejning, til at overveje muligheden for at se på ejendommen med nye øjne:

”Det er naturligvis en omkostning, hvis man bygger ejendommen om til flere lejere. Men der er en højere kvadratmeterleje at hente, samtidig med at man undgår at stå med en tom ejendom. Samtidig bliver forrentningen af ejendommen bedre, da ejendommen er optimeret til markedets aktuelle behov og har fået en modernisering,” pointerer han og uddyber, at når en ejendom opdeles ved et salg til to forskellige købere, vil en renovering naturligvis ligge på købers skuldre.

Vigtigt at få de rigtige forhold med i lejekontrakten

Når de rigtige lejere er fundet, og den optimale opdeling er foretaget, er næste skridt at få alle forhold med i lejekontrakten. Og her er mange faldgruber for udlejer, påpeger Mads Bjerrum Christensen. Han understreger, at hvis der er fælles faciliteter i ejendommen, bør det tydeligt fremgå, hvordan brugsretten og betalingsstrukturen er. Desuden er det vigtigt at få tegnet tydelige linjer op for brugsretten af udenomsarealerne, herunder P-pladser, og få det skrevet ind i lejekontrakten, påpeger han.

”Det er vigtigt at tage stilling til alle forhold, for skulle der opstå problemer lejerne imellem, skal udlejer have på papir, hvad aftalen er. Vil nogle lejere fx have noget imod konkurrerende virksomheder som naboer, og hvordan skal udlejer forholde sig kontraktmæssigt til det?,” siger han.

”Samtidig er det vigtigt at tage stilling til vand, el og varme. Hvor vand måske kan køre på et fast bidrag, kan det være en fordel at opsætte bimålere for varme- og el-forbruget. Og kører man med et fast bidrag, er det vigtigt, at det i lejekontrakten er muligt for udlejer at ændre dette på et senere tidspunkt, hvis det viser sig at være en underskudsforretning,” forklarer Mads Bjerrum Christensen.

Er opdeling vejen til at få solgt eller udlejet din industriejendom? Bestil en erhvervsmæglers vurdering her:

  • Jeg ønsker

  • Ejendommens beliggenhed

  • Vælg erhvervscenter