At tænke beboerne ind helt fra begyndelsen bidrager til bundlinjen

Espresso Park er et eksempel på, hvordan bl.a. indretning og boligstørrelse er afgørende for et projekts succes. Morten Hansen fra Juulsbjerg Ejendomme skulle bygge boliger i Rødovres nye bydel Irmabyen, og havde stort fokus på boligernes kvalitet og indretning.

”Jeg oplever generelt en tendens til, at man ved nybyggeri sænker standarden for meget. Selv prøver jeg at højne den samlede kvalitet ved at optimere udenomsarealerne. Men hele Irmabyen var på forhånd projekteret, så den mulighed havde jeg ikke med Espresso Park. Derfor vidste jeg, at der skulle ekstra fokus på at optimere byggeriet, så det passer til efterspørgslen. Som inspiration havde jeg i baghovedet Vestersøhus i København, der i min optik er et genialt samspil mellem kvalitet, funktionalitet, indretning og arkitektur,” siger Morten Hansen.

Da bl.a. indretningen af boligerne har afgørende betydning, fik EDC Projekt Poul Erik Bech en plads ved bordet allerede fra projektets startfase, hvilket, ifølge Morten Hansen, skabte stor værdi.

”For mange udviklere er det atypisk, men vores holdning er, at det jo ikke alene er arkitekten, der skal bestemme boligernes størrelse og indretning. Ejendomsmægleren er den bedste repræsentant for slutbrugernes præferencer, og for os betød det i dette projekt en betydelig forskel på bundlinjen,” refererer Morten Hansen, der har gode erfaringer med at spørge den lokale mægler til råds.

”Qua deres erfaring med salg og udlejning har de en viden, der kan tilføre forretningsmæssig værdi. Men det kræver, at de er med helt fra start, så de kan rådgive om både boligstørrelser, indretning, faciliteter og materialer,” forklarer han.

Markedsundersøgelse pegede på Rødovres seniorer

Inden første streg til byggeriet blev sat hos arkitekten, gik EDC i gang med at beskrive den lokale efterspørgsel. ”Vi har en lokal boligbutik i Rødovre, og i vores Køber-/Lejerkartotek for boligsøgende havde de rigtig mange seniorer fra området, der gerne ville fraflytte deres villa, men tøvede, fordi de ikke kunne finde en egnet seniorbolig. Vi fik scannet området for andre målgrupper, bl.a. ved at interviewe handlende i Rødovre Centrum,” fortæller Bjørn Gervø.

For Morten Hansen var det en stor sikkerhed at have den forhåndsviden, som markedsundersøgelsen gav. ”Jeg vidste, der var efterspørgsel, og jeg vidste, hvordan vi i forhold til arkitektur, indretning, funktionalitet og materialer skulle leve op til lejernes ønsker. Men i et byggeprojekt er det altid en kabale, der skal gå op inden for de givne fysiske og økonomiske rammer,” siger han og understreger at netop lejernes ønsker var væsentlige for projektet.

”Det er et privilegium, men også et stort ansvar, at skabe hjem til mennesker, og det forpligtiger. Jeg sætter en ære i at bygge boliger, som beboerne bliver glade for, og det er jeg sikker på, de er i Espresso Park. Men naturligvis er det også forretning, så af begge årsager lyttede jeg opmærksomt til konklusionerne af markedsanalysen og de konkrete forslag,” siger Morten Hansen.

Prissætning og udlejningsstrategi

I Rødovre valgte man at indrette boligerne efter den lokale efterspørgsel, og lejeniveauet blev sat derefter.

”Strategien lykkedes. De 78 lejligheder blev lejet ud på blot to måneder, og over 35 % af beboerne er de seniorer, markedsanalysen pegede på som primær målgruppe. De øvrige beboere er yngre par og børnefamilier, så ejendommen er blevet et godt mix af tre generationer,” slutter Bjørn Gervø fra EDC Projekt Poul Erik Bech.

_________________________________________________________________

Sådan rådgav EDC Projekt Poul Erik Bech om indretningen af Espresso Park:

• Arkitektens udspil var 3-værelses lejligheder på 95 kvadratmeter. Men ved at reducere spildplads til gangarealer blev størrelsen reduceret til 83 kvadratmeter uden, at det reducerede boligkvaliteten.
• Markedsundersøgelsen viste, at især senior-målgruppen efterspurgte udendørs opholdsareal af høj kvalitet. Derfor blev altanerne 10 kvadratmeter store og blev bygget som et L, hvor den ene del er overdækket og ugeneret.
• Begge soveværelser blev øget i størrelsen, fordi seniorer ofte efterspørger dette, og samtidig gjorde det lejlighederne delevenlige for unge lejere.
• For at give en større rummelighed blev loftshøjden hævet til 2,60 meter.
• Kælderen blev disponeret med p-plads til hver lejlighed.