Ny landbrugsaftale og strukturudvikling på markedet

Folketinget har vedtaget, at landbruget skal reducere udledning af både drivhusgasser og kvælstof, og flytte midler til grøn omstilling med øget fokus på økologi. Vil prisen på landbrugsjord blive påvirket af den nye landbrugsaftale, som folketinget har vedtaget primo oktober i år?

Ny landbrugsaftale

Udledningen af drivhusgasser skal reduceres med 55-65% frem mod 2030. Kvælstofudledningen skal mindskes med 10.800 ton frem til 2027. Med disse reduktioner vil udbyttet blive negativt påvirket, og det vil kræve yderligere investeringer i ny teknologi og give mere bureaukrati.

Finansieringen af omlægning hentes overvejende fra landbrugets egne midler i form af reduktion af EU- tilskud, hvor 25% nu flyttes over til grønne tiltag. Derudover vil tillæg fra kvægpræmier og sukkerroer, som har givet højere arealtilskud sandsynligvis bortfalde. Det alene vil reducere arealtilskuddet gennemsnitligt for planteavlsbedrifter med 500 kr. til 1.000 kr. og for kvægejendomme med min. 2.000 kr. pr. ha.

Usikkerheden om landbrugsreformens påvirkning af prisen på landbrugsjord er en ting, derudover vil klima- og miljøreguleringer lægge yderligere pres på den animalske produktion.

Strukturudviklingen

Et andet element, der kan sætte især mindre landbrug under pres, er de manglende stordriftsfordele, der i høj grad er essentiel for et rentabelt afkast. At heltidslandbrugene bliver større, har været karakteristisk for udviklingen de seneste mange år, og i dag udgør de 10% af bedrifterne 50% af landbrugsarealet. Ses der på selve strukturen af bedrifter i det danske landbrug er antallet af bedrifter i perioden fra 2010-2019 reduceret kraftigt fra lidt over 42.000 til lidt over 33.000 bedrifter. Det har været med til at sikre, at det danske landbrug fortsat er rentabelt og en økonomisk fornuftig investering, men har efterladt mindre og mellemstore landbrug med endnu sværere kår.

Jordpriser 2000-2021, løbende priser over 15 ha. frihandler inkl. bygninger

Udvikling i antallet af bedrifter over 200 ha. og deres andel af Danmarks samlede landbrugsareal

Figuren ovenfor viser netop, hvordan bedrifter over 200 ha. har udgjort en større og større andel af de samlede landbrugsarealer. Ved udgangen af 2019 står bedrifter over 200 ha. således for over 54% af landets samlede landbrugsareal. I samme periode har antallet af bedrifter over 200 ha. også oplevet en kraftig vækst og udgør i 2019 hele 3.638 ud af et samlet antal bedrifter for hele landet på 33.607 bedrifter.

Pilen peger op på hektar- og jordpriser i 2021

Ejendomsmarkedet er generelt positivt i 2021, hvilket også gælder jordpriser. De vægtede jordpriser (Agrocua og DST) Løfter sig på landsplan op til 162.500 kr./ha. i 2. kvartal, hvilket er en samlet stigning på 13% siden 2. kvartal forrige år. Det dækker handler på det frie marked inkl. bygninger.

Jordpriserne ligger i et spænd på omkring 140.000 kr./ha. til 165.000 kr./ha. det sidste årti. Det tyder altså på, at stigningerne i jordpriserne nu er mere vedvarende. Der er selvfølgelig større forskelle på regionalbasis. De højeste priser finder vi i Vest- og Sydsjælland, som er inkl. Lolland/Falster med priser på 246.000 kr. De laveste priser ses i Vestjylland på 121.000 kr./ha. Der er rigtigt store svingninger på landsdelsniveau mellem kvartalerne.  Her skal vi være forsigtige og beregne et gennemsnit af 3. eller 4. kvartal. Vi kan se, at jordprisen på Fyn falder fra 186.000 kr./ha. til 141.000 kr./ha. Det skyldes, at der kun i 2. kvartal 2021 er 5 handler i kategorien 15-30 ha. Der er ikke sket et så stort et fald på Fyn, det vil formentligt være på plads igen de kommende kvartaler.

Jordpriser fordelt på landsdele 2001-2021, løbende priser over 15 ha. frihandler inkl. bygninger

Nødlidende ejendomme i dansk landbrug

Udviklingen i de nødlidende ejendomme siger rigtigt meget om den økonomiske status i dansk landbrug. Næste graf er måske den mest interessante. Her er tvangs- og konkursraten holdt mod jordprisudviklingen (jordpris er på hovedet). Vi kan se i starten af 1990’erne, at der sker et stort fald i nødlidende ejendomme, som ligger lavt frem til finanskrisen. I denne periode ser vi jordpriser, der stort set hvert år stiger med ca. 10-20%. Så kender vi alle historien fra finanskrisen. Antallet af nødlidende ejendomme har indtil for ca. et års tid siden været forholdsvis høj. Vi ser nu et markant fald i nødlidende ejendomme og derved er sandsynligheden også markant bedre for, at jordprisstigningerne denne gang er mere holdbare. Ifølge SEGES og Danmarks Statistik har landbruget siden år 2014 nedbragt sin bankgæld med ca. 23 mia. kr. Hertil kommer, at landbruget pt. har 39 mia. kr. stående som kontanter og værdipapirer. Det vidner om, at vi har et langt stærkere erhverv end for bare 5 år siden. Det er med til, at der er færre nødlidende ejendomme og understøtter jordprisstigningerne.

Nødlidende ejendomme og jordpris

Flugten væk fra penge: Hvad er værdisætningen på en hektar?

Der er mange faktorer, der har betydning for værdisætningen af én hektar. Det er fx kornpris, kødpris, EU-støtte, renten, miljø, krav til klima, jord til solceller og infrastruktur mv. Teoretisk bliver jordprisen fastsat af forventet cashflow divideret med afkastkrav. En hektar jord kan i gennemsnit i Danmark købes for 162.500 kr. og landbruget kan måske få 5.000 kr. i forpagtning. Det giver et afkast på 3,10% før skat. Det er afkastkravet, der formentligt betyder allermest de kommende år. Jo lavere realrenten bliver, jo lavere bliver afkastkravet også. Vi skal rundt regnet i Danmark betale 1% i minusrenter i banken for at have penge stående. Ud over den negative rente taber vi også inflationen. Privatforbrugerne i Danmark har 1.400 mia. kr. stående kontant, svarende til 60% af årets BNP – hvilket er meget højt. Hertil kommer aktier og obligationer. Ydermere har vi hele erhvervslivet. Selvom man køber en lang obligation for sine kontanter, matcher det ikke inflationen. Derfor er obligationer afkastmæssigt en lige så stor udfordring som kontanter. Mange flygter ud af kontanter og obligationer og over i aktier og især fast ejendom. Sidstnævnte ses som fast værdi, når nu kontanter og obligationer bliver udhulet. Det massive indtog på ejendomsmarkedet vil få store stigninger frem i dette økonomiske opsving, som Agrocura vurderer vil vare frem til ca. 2028.

Afkastkravet vil falde, da der bliver rift om at få faste værdier bag sine penge. Hvis vi antager, at afkastkravet på jord falder med 1% til 2,10% i fx år 2028, og landbruget stadig kan få 5.000 kr. i forpagtning vil jordprisen være ca. 238.000 kr./ha. Skulle forpagtningsprisen falde til fx 4.500 kr. grundet lavere EU-støtte, lavere udbytter eller andet vil jordprisen trods alt stige til ca. 214.000 kr./ha. Det lille regnestykke viser, at fald i afkastkrav har langt større betydning for jordprisen end evt. 500 kr. som falder bort i EU-støtte.

Kilde: EDC Landbrug Poul Erik Bech i samarbejde med Agrocura.

Læs også: Er det rettidig omhu at sælge landbrugsejendomme netop nu?

Frank Poll

Landbrugschef, forstkandidat, ejendomsmægler, MDE
Telefon: 58587709
Mobil: 22146528
E-mail: fpo@edc.dk

Mogens Worre-Jensen

Landbrugskonsulent
Mobil: 40899728
E-mail: mwj@edc.dk